210x70.jpg 

评估知识

您当前的位置: 主页 > 评估知识

房产评估主要看什么 购买时如何操作

文章来源:重庆海润资产评估有限公司 / 发布时间:2019-12-17 15:38:23

房房产评估主要看什么:

1、房龄

在进行房产评估时,房龄起着很重要的作用,不管是新房还是二手房都会存在房龄这一说,二手房都是已经出售给别人居住过的房子了,房龄就会更大一些。使用时间长的房屋,价格自然就低一些,使用时间短的房屋,价格相对就高一些,大家在购买二手房的时候肯定要注意一下二手房房龄的大小,尽量选择房龄较小的二手房。

2、地段

房屋所处的位置不同,价格就会不一样,大家都知道地段对于房子而言是很重要的,好的地段是房子的加分项,地段不太好的房子,如果你想要再次出售的话也不太容易。并且地段好的房子相对于地段不好的房子来说,价格就会偏高,房产评估也是同样的道理,地段好的二手房评估值也会更高一些。

3、房屋的户型朝向

户型佳朝向好的房子,居住环境也会更好一些,这样的房子大家都会喜欢,一般而言,同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格相差也蛮大的。而在进行房产评估的时候,户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋相比,评估值也会高一些。

4、内部装修

有的朋友喜欢最简单的装修,有的朋友喜欢豪装,而房屋内部装修程度对房屋的评估也有着一定的影响。因为在房子初次装修的时候,豪装肯定比简单的花费要多很多,所以说装修很好的房屋比起同样条件但装修较次的房屋来说,评估值就会高一些。

5、小区周边环境

小区周边环境房屋的评估价格也会产生影响,小区周边的环境包括了交通如何,生活配套如何。如果小区距离公交地铁比较近,出行方便,再加上周边的生活配套和商业配套都非常的齐全,那么就会非常容易得到购房者的心理认可。这样的房子在进行二手房评估的时候,房产评估值也会提高一些。

6、市场因素

房产评估也是要受市场因素的影响的,正常的情况下,如果某区域房价持续上涨,那么房产评估值也会随之上涨,进而达到与市场行情报价协调的目的。由于二手房市场也是要看供需关系的,在不同时期,同样的房屋其价格并不一样,有时差异很大。

购买时怎么操作:

1、获取估价业务也就是有做估价的项目;

2、受理估价委托及明确估价的基本事项比如填写委托书了解估价基本情况以及需不需要预付订金等;

3、拟定估价作业方案该总项目用什么样的估价方法最好最合适而且估价最科学公正;

4、搜集估价所需材料必须身份证明确定产权所属之类;

5、实际勘察估价对象要做到公平科学严谨的估价必须实地勘察房屋详细登记房屋基本情况包括地理位置建筑结构交通购物医疗教育房屋租金房屋运营情况(出租与否、产生的费用如何承担)等等很多影响房屋价值的因素都要仔细勘查询问清楚;

6、分析估价对象价值;

7、测算估价对象价值;

8、判断估价对象价值以上三条一般参考房地产估价市场比较法与收益法;

9、撰写估价报告交予委托方的书面资料;

10、内部审核估价报告公司主管领导审核该估价报告的书写正确与否、价值公正与否等问题;

11、交付估价报告加盖单位公章该估价报告就开始产生效力(记得同时收取估价费用);

12、估价资料归档方便以后查询。


相关问答:

问:固定资产评估房屋建筑的评估方法?

答:a) 房屋建筑物的估值房屋建筑物的估值采用重置成本法。估值公式:估值价值=重置全价×成新率

其中: 重置全价的确定是根据该公司提供工程预决算资料和参照同类工程现行单位造价,并根据跨度层高、装修用料等真实的情况,在此基础上考虑前期费用,期间费用和资金成本,确定其重置全价;

成新率的确定主要通过现场勘察,根据房屋建筑物的工程质量,建筑物主体、围护、水电等各方面保养情况,参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的估值标准”和有关房屋建筑物的使用年数的限制的规定,采用年限法成新率权数,现场勘察测定成新率权数,加权平均确定综合成新率。

综合成新率(N)=勘察成新率(No)×60%+年限法成新率(N1)×40%

其中:A.年限法成新率N1=尚可使用年数的限制/(尚可使用年数的限制+已使用年限)

B.勘察成新率,按结构、装修,配套设施三方面的使用功能确定其所占分值,并打分后进行权重。

对房屋建筑物的现场勘察项目主要为:结构部分中的基础,承重构件,非承重墙,屋面,楼地面;装修部分中的门窗,外墙、内墙、保温层;设备部分中的上下水管等,动力照明线路等,在综合测定成新率时,同时考虑房屋的用途,物理损耗,酸碱侵蚀程度和有关部门对房屋建筑物的使用年限的规定等因素。


问:房屋估价收费标准是怎样的?

答:1、资产评估收费一般依据帐面原值,没有帐面原值或没有作价入资产评估收费标准帐的资产可以按评估值计算。

2、国外和港、澳、台地区的公司、企业、其他机构、个人委托评估,参照国际惯例由评估机构自定收费标准,并应收取等额外汇,按国家外汇管理规定结算。

3、资产评估机构可以按照评估项目的繁简程度、时间要求、评估人员专业技能水平、评估工作的服务质量等,在规定收费标准范围以内,与委托单位商定收费额。

4、资产评估收费实行谁委托谁付费的原则。委托方与受委托方应依据本《暂行办法》和国家有关评估规定签定资产评估项目合作合同或协议书,明确评估项目收费额或计费方法。